Bundesgerichtshof
Ist in einer Betriebskostenabrechnung der Verteilerschlüssel unverständlich, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung.
In einem durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall, hatte der Vermieter zunächst innerhalb der Jahresfrist des § 556 BGB eine Betriebskostenabrechnung erstellt. In dieser war einer der drei Verteilerschlüssel aus sich heraus nicht verständlich, nach der Auffassung des BGH führe dies zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung, die zur Folge hat, dass die Frist des § 556 BGB durch diese Abrechnung nicht gewahrt bleibt.
Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dieses Ziel würde verfehlt werden, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist.
Deswegen sei es gerechtfertigt diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung sei vom Mieter unschwer zu erkennen und stelle daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar.
Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels mache die Abrechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gelte und ohne diese Positionen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbliebe.
Zwar sei die erste Abrechnung dem Beklagten – anders als die Korrekturabrechnung- noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist werde jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (BGH (09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
